Mietrecht

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Schimmelpilz-Befall ist weder für den Mieter noch für den Vermieter eine schöne Sache. Der Vermieter sieht sein Eigentum in Gefahr – Der Mieter möchte nicht in einer Schimmeligen Wohnung wohnen und sich und seiner Familie den gefährlichen Sporen aussetzen. Viele sind verunsichert, wer in solchen Fällen was beweisen muss und wer für die Beseitigung aufkommt. Darüber wollen wir hier ein wenig Aufschluss über das Mietrecht geben.

Was muss ich als Mieter beachten?

Als Mieter stellt man sich sofort die Frage, was die nächsten Schritte sind, sollte man Schimmelpilzbefall in der Wohnung feststellen. Die Gefühle schwanken von einem Extrem ins andere. Einerseits Angst um die eigene Gesundheit und evtl. die der Kinder und andere Mitbewohner. Andererseits auch Verunsicherung ob man selber eine Mitschuld trägt oder die Wohnung einfach einen Mangel vorweist. Und der Begriff Mietminderung kommt einem sofort in den Kopf, aber auch hier gilt: „Nicht überschnell reagieren“.

Schimmel ist ein Mangel und führt zur Mietminderung

Schimmel verschlechtert das gemietete Objekt und führt damit automatisch zu einer Mietminderung. Laut §538 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) hat der Mieter eine Verschlechterung der Mietsache nicht zu vertreten. (Quelle: §538 BGB)

Um das Recht auch richtig durchzusetzen gibt es einiges zu beachten, um nicht nachher doch nachzahlen zu müssen.

Pilzbefall sofort melden

Unabhängig von der Schuldfrage oder wer nun für den Schaden haftet, muss der Mieter zu aller erst einmal den Vermieter über den Schimmelpilzbefall informieren. Eine sofortige Mietminderung, wie es sofort in diversen Internetforen geraten wird ist nicht rechtens. Im falle der Selbstverschuldung muss der Mieter den einbehaltenen Betrag sogar nachzahlen.

Dies sollte zugunsten der Beweispflicht immer Schriftlich erfolgen, telefonische Vereinbarungen lassen sich im Streifall schwerer nachweisen. Den Brief sollte man am besten unter Zeugen per Einschreiben versenden. So kann im Zweifel alles besser nachgewiesen werden. Denn die meisten Vermieten versuchen sich um ihre Pflichten schon mal zu drücken.

Wer ist in der Beweispflicht?

Zunächst steht man als Mieter in der Beweispflicht, dass ein Mangel vorliegt. In ganz harten Fällen, die später vor Gericht kommen, gilt eine dreistufige Darlegungs- und Beweislast. Wo in der ersten Stufe der Mieter den Schimmelbefall beweisen muss. Dies kann man mit einem Gutachter machen, günstiger ist es allerdings wenn man einen Schimmeltest macht. Ein Selbsttest für zuhause kann man auch von Experten im Labor auswerten lassen und selbst das ist noch relativ günstig.

In der zweiten Stufe muss der Vermieter beweisen, dass kein baulicher Mangel vorliegt.

In der dritten Stufe muss der Mieter beweisen, dass richtig gelüftet wurde. Hier kann es helfen, wenn man auch vorher schon auf richtiges Verhalten achtet und dies mit einem Hygrometer überwacht. Hier empfiehlt sich ein Feuchtigkeitsmessgerät, dass die Raumluft über einen längeren Zeitraum überwacht und die Daten speichert. Denn gerade hier versuchen Vermieter immer die Schuld beim Mieter zu suchen. Kann man sein Lüftungsverhalten durch solch ein Hygrometer nachweisen, hat man schon mal einen Vorteil.

Als Richtwert kann man hier sehen, dass ein BGH-Urteil feststellte, dass bei Anwesenheit von 2 Personen 4 mal am Tag für 3 bis 8 Minuten zu lüften zumutbar ist. (Quelle Bundesgerichtshof) Aber gerade bei alten, schlecht Isolieren Gebäuden wird vom Vermieter oft mehr abverlangt und die Schuld dann leichtsinnig vom Vermieter auf den Mieter abgeschoben.

Haftung – Wer haftet für den Schimmelbefall?

Ein Schimmelpilzbefall ist ein erheblicher Mangel und muss vom Vermieter unabhängig der Schuldfrage beseitigt werden.

Nachdem der Vermieter selber oder z.B. mittels eines Gutachters festgestellt hat, dass ein baulicher Mangel oder andere Ursachen aus dem Bereich des Vermieters vorliegen, muss dieser sämtliche kosten für Sanierung und Beseitigung des Baumangels tragen.

Für eine Verschuldung durch falsches Wohnverhalten spricht unter anderem wenn jahrelang ,trotz eines baulichen Mangels, kein Schimmel entstanden ist. Tritt nun Schimmel auf, nachdem der Mieter angefangen hat in dem Raum z.B. Wäsche zu trocknen ohne ausreichend zu lüften, kann dies auf ein falsches Wohnverhalten deuten.

Es kommt auch mehrfach vor, dass vor Gerichten festgestellt wird, dass ein baulicher Mangel UND ein falsches Wohnverhalten zu der Bildung des Schimmels gekommen ist. In solchen fällen wurde schon entschieden, dass die Beseitigungskosten zu 50% von Vermieter und zu 50% von Mieter zu tragen seien.

Falsches Wohnverhalten – Wieviel lüften ist zumutbar?

Sehr oft kommt es vor, dass Vermieter pauschal sage: „Sie müssen mehr lüften.“ Doch wie bereits weiter oben erwähnt, muss umso häufiger gelüftet werden, je älter und schlechter isoliert das Haus ist. Sollte es der Fall sein, dass das Gebäude baulich bedingt ein erhöhten Lüftungsbedarf hat, muss der Vermieter darüber informieren. Was für Mieter unter normalen Umständen zumutbar ist habe ich hier zusammengetragen:

Gerichtsbeschlüsse zum Lüften

Laut diesen Urteils ist bei Anwesenheit von 2 Personen 4-maliges Lüften bei gekipptem Fenster für 3-8 Minuten zumutbar.

BGH, Urteil vom 18. April 2007 – VIII ZR 182/06

Für Berufstätige trifft folgendes zu: Hier reicht es Morgens zweimal gelüftet wird und Abends einmal Querlüften reicht.

OLG Frankfurt, Urteil vom 11. Februar 2000 – 19 U 7/99

In Konstanz wurde geurteilt, dass nicht mehr als 3 mal Lüften abverlangt werden kann.

LG Konstanz, Urteil vom 20. Dezember 2012 – 61 S 21/12, 61 S 21/12 A

7 mal täglich darf nicht verlangt werden.

LG Dortmund, Urteil vom 20. November 2007 – 1 S 49/07

Hier musste dreimaliges Stoßlüften nachgewiesen werden.

AG Nürtingen, Urteil vom 09. Juni 2010 – 42 C 1905/09

Hier wurde festgestellt, dass durchgängiges Lüften nicht verlangt werden kann, auch kein Nachtschlaf bei offenem Fenster.

Amtsgericht München, Urteil vom 11.6.2010, 412 C 11503/09

Hier reicht dem Gericht zweimaliges Stoßlüften von 10 – 15 Minuten.

LG Frankfurt (Oder), Beschluss vom 14. September 2010 – 19 S 22/09

Mietminderung – So macht man es richtig!

Sollte man sich sicher sein, dass man selber eher nicht Schuld an dem Schimmel ist, hat man das Recht die Miete zu mindern. Dabei sollte man aber einige Schritte einhalten um nicht nachher eine Nachforderung zu erhalten. Wie Ihr die Miete richtig mindert zeige ich euch hier.

1. Nutzung des Mietobjekts

Zuerst muss festgestellt werden, dass das Mietobjekt kann nicht mehr in der weise nutzen kann, wie es mit der Vermieter vereinbart war. Dazu unbedingt Bilde machen, idealerweise noch einen Schimmeltest.

2. Den Mangel anzeigen

Der Mangel muss vor der Minderung angezeigt werden. Dies bitte unbedingt schriftlich und mit Einschreiben machen, das dient der Beweissicherung. Desweiteren muss in dem Brief eine Frist zum Beseitigen des Mangels gesetzt werden, hier haben sich 2 Wochen als angemessen herausgestellt. Der Befall sollte hier möglichst genau beschrieben werden.

3. Minderungsquote angeben

Im Schreiben der Fristsetzung und Ankündigung der möglichen Mietminderung kann man schon die Quote angeben um die man die Miete mindern wird. Dies sorgt schon mal für Klarheit und der Vermieter weiß worauf er sich einstellen muss.

4. Minderungsqoute ermitteln

Um die Minderungsquote zu ermitteln gibt es mehrere Urteile an denen man sich orientieren kann. Desweiteren ist zu beachten, dass die Minderung sich auf die Bruttomiete bezieht.

5. Nicht zu viel mindern

Wer die Miete zu hoch mindert riskiert fristlose Kündigung. Ist man mehr als eine Monatsmiete im Verzug, erhält der Vermieter ein Kündigungsrecht.Um das zu vermeiden sollte man die Minderung wie oben beschrieben ankündigen aber unter Vorbehalt weiterzahlen. Das Geld kann dann rückwirkend gefordert werden.

„Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete
(Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden.“

BGH, Urteil vom 6. April 2005 – XII ZR 225/03 – KG

Musterschreiben wegen Schimmel

Wer gerne den Mangel an der Wohnung anzeigen möchte oder sogar eine Mietminderung anstrebt, sucht gerne nach Musterschreiben, da man sich hier sicherer sein kann an alles zu denken und Formalitäten einzuhalten. Daher gebe ich euch gleich 2 Musterschreiben an die Hand. Einmal wird es ein Schreiben geben, welches die reine Mängelanzeige beinhaltet und einmal ein Muster um auch die Mietminderung anzukündigen.

Musterschreiben zur Mängelanzeige wegen Schimmel in der Mietwohnung

Wer dem Vermieter schreiben möchte sucht gerne passenden Vorlagen, hier finden sie ein Musterschreiben für eine Mängelanzeige der Mietwohnung wegen Schimmelbefall.

Musterschreiben zur Mietminderung wegen Schimmel in der Mietwohnung

Wer die Miete mindern möchte sollte das natürlich rechtzeitig und schriftlich ankündigen, auch eine Fristsetzung sollte beachtet werden. Um nichts falsch zu machen hier ein Musterschreiben zur Mietminderung wegen Schimmelbefall in der Mietwohnung.

Am besten die Mängelanzeige per Einschreiben verschicken oder unter Zeugen persönlich beim Vermieter einwerfen. Die Mängelanzeige muss sofort nach Kenntniserlangung erfolgen, man sollte sich also nicht all zulange Zeit lassen, wenn man den Schimmel entdeckt. Die genaue Höhe der Mietminderung basiert auf der konkreten Beeinträchtigung, dazu gibt es online Gerichtsurteile, die für die Umsetzung des Mietrecht herangezogen werden können, diese habe ich euch weiter oben zusammengetragen. Da kann man sich dran orientieren.

Weitere Hinweise

Ungünstig ist es, wenn ein Gutachter feststellt, dass das Verhalten des Mieters für den Schimmel verantwortlich ist. Sollten sie dahingehen bedenken haben, besorgen sie sich einfach ein Feuchtigkeitsmessgerät (Hygrometer) und beobachten sie den betroffenen Raum. Sollte man in einem Raum eine erhöhe Feuchtigkeit feststellen, kann man mit Luftentfeuchtern arbeiten. Diese sorgen auch dafür, dass die Wäsche schneller trocknet. Man hat sich dann nichts mehr vorzuwerfen und der Vermieter hat keinen Grund dem Mieter die Schuld zu geben.